Một kiểu thị trường biến thái

Một chuyên gia hoạt động nhiều năm trong lĩnh vực bất động sản thậm chí cho rằng “hiện tượng Vista” “xứng đáng” trở thành trường hợp nghiên cứu cho giới kinh doanh địa ốc “Ta” cũng như “Tây”.

Thật vậy, xem xét từ nhiều góc độ, hai sự kiện địa ốc khác thường này là hệ quả của những tác động nhiều chiều. Trước hết, có thể thấy một số đông người dân đang có quá nhiều tiền, không biết đổ vào đâu. Chứng khoán thì ba chìm bảy nổi tuy cũng có lúc “thắng lớn”, vàng lên giá quá cao, đô la mất giá, tiền đồng đang chịu áp lực lạm phát, gửi tiết kiệm lâu dài xem ra chẳng có lãi huống hồ giữ tiền trong tay. Giá nhà đất cũng rất cao nhưng người mình thường đầu tư theo phong trào và đầu tư vào địa ốc hiện đang là phong trào.

Ở góc độ này, có thể thấy rõ sự phát triển thiếu đồng bộ giữa thị trường tài chính và thị trường địa ốc. Cách nay không lâu, thị trường bế tắc về nguồn vốn để phát triển các dự án bất động sản nên không có nhiều dự án quy hoạch mới, hoàn chỉnh. Bất ngờ, thị trường tài chính tích lũy một lượng vốn khổng lồ chỉ trong thời gian ngắn, trong khi việc quy hoạch, phát triển các dự án bất động sản phải có thời gian 3-5 năm nên có thể nói, hiện nay, thị trường địa ốc không đáp ứng nổi nhu cầu đầu tư trong xã hội, chưa kể số dự án đắc địa còn ít hơn.

Thực trạng mất cân đối cung - cầu khiến việc đầu tư nhà đất sinh lời quá lớn, chẳng trách nó trở thành phong trào.

Trở về vụ Vista, chỉ trong vòng một ngày giá căn hộ đã vọt lên gấp đôi, có căn lên đến 3.000 USD/m². Có sản phẩm nào mà giá trị vọt lên nhanh đến thế. Với mức giá trên 2.000 USD/m² căn hộ, đang có nhiều lựa chọn tốt hơn. Giá mua bán ở đây rõ ràng đã thoát ly quá xa giá trị sản phẩm.

Ở vụ Vista lần này, một chuyên gia nhận xét nếu chỉ là sự bất cân đối cung - cầu thì thị trường có những dấu hiệu nhận diện khác. Đằng này, kịch bản tạo khan hiếm để đẩy giá, tạo hình thức cho sự kiện thực sự quá lộ liễu. Đồng ý là việc một số nhà đầu tư mua căn hộ Vista ở những đợt trước kiếm lời được một, hai chục ngàn đô la mỗi căn đã thu hút một lượng đông người đến xếp hàng mua nhà lần nay, nhưng nếu để ý một chút sẽ thấy chỉ cần có chục nhà đầu tư (trong số hàng ngàn người xếp hàng), mỗi người “nắm giữ” hơn chục căn hộ thì đã chiếm gần hết số căn hộ bán ra mỗi đợt, quá dễ dàng để “nhồi” giá.

Tất cả cuối cùng chỉ còn là một thị trường tìm chênh lệch giá, hỗn độn, tại chỗ, tức thì. Hệ lụy của việc đẩy sản phẩm lên “mức giá trên trời” là những người tiêu dùng thực thụ sẽ không bao giờ với tới. Hoặc rất ít người với tới được.

Chưa rõ hàng ngàn người chen chúc nộp tiền “thành ý” để mua căn hộ Sky Garden 3 có bao nhiêu phần trăm là người đầu cơ nhưng rõ ràng người mua cũng nhắm đến mức lời sau này chứ không do nhu cầu chỗ ở thật sự. Một khi thị trường có nguy cơ méo mó, chắc chắn nó sẽ bị điều chỉnh.

Không cần nói xa xôi, chỉ trong vòng hơn tuần nay đã xuất hiện nhiều ý kiến kiến nghị Chính phủ sửa đổi chính sách thuế đánh vào quyền sử dụng bất động sản. Trong trường hợp sắc thuế bất động sản được định ở mức cao hơn và lũy tiến theo số đơn vị và diện tích bất động sản sở hữu thì chắc chắn tình hình đầu cơ nhà đất sẽ giảm, từ đó giá bất động sản sẽ được thị trường điều chỉnh lại. Ngoài ra, có thể thấy nguồn cung bất động sản đang ngày càng phong phú hơn mà trước mắt là hàng ngàn căn hộ mới đang chuẩn bị được công bố vào cuối năm nay và đầu năm tới.

Những nhà đầu tư đang “ôm” nhiều căn hộ giá cao ngất ngưởng chắc sẽ tỉnh táo để chọn thời điểm... “buông” hàng.