Hòa chung không khí sôi động của TTCK thời gian gần đây, nhóm cổ phiếu BĐS Khu công nghiệp, cao su đang bứt phá khá mạnh với hàng loạt cổ phiếu thiết lập đỉnh lịch sử như IDC, BCM, SIP, SZC, KBC…
Tính từ đầu tháng 11/2020 tới nay (2,5 tháng), nhiều cổ phiếu trong nhóm KCN, cao su thậm chí tăng bằng lần, mang lại tỷ suất lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư nắm giữ, có thể kể tới KBC (+148%), GVR (+129%), SIP (+124%).
Theo đánh giá của SSI Research, việc giá cổ phiếu nhóm BĐS KCN, cao su tăng mạnh là do tăng trưởng lợi nhuận từ việc cho thuê đất tại các khu dịch vụ có giá cao. Yếu tố hỗ trợ tích cực khác là việc chi trả cổ tức bằng tiền mặt với tỷ lệ cao.
Kết quả khả quan của ngành BĐS KCN chủ yếu liên quan đến một số yếu tố chính: (1) Việt Nam là một trong số rất ít quốc gia kiểm soát tốt dịch Covid-19, tiếp tục thu hút các nhà đầu tư muốn đa dạng hóa cơ sở sản xuất ngoài Trung Quốc; và (2) Diện tích đất cho thuê mới hạn chế tại các khu công nghiệp ở miền Nam, đặc biệt là ở TP.HCM, một số KCN vẫn gặp nhiều khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.
Làn sóng dịch chuyển đầu tư về Việt Nam
Theo SSI Reresearch, dịch Covid-19 đã gây ra sự gián đoạn nghiêm trọng trong chuỗi cung ứng và các doanh nghiệp đã đẩy nhanh quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng sang Việt Nam. Năm 2020 đặt ra nhiều thách thức lớn nhưng một khi dịch bệnh lắng xuống, nhu cầu đối với các khu công nghiệp Việt Nam sẽ tăng đáng kể.
Việc chuyển địa điểm sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam là một xu hướng lớn có khả năng tăng tốc thời kỳ hậu Covid. Một số công ty lớn đang có kế hoạch chuyển một phần hoạt động sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, như Microsoft, Google, Panasonic, Sharp, Foxconn,... Trong Q1/2021, Oppo có kế hoạch thuê 62,7 ha tại KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, và Pegatron sẽ thuê đất trong Deep C. IP.
SSI Research đánh giá quy hoạch Khu công nghiệp mới của Việt Nam trong giai đoạn 2021-2025 có thể gia tăng diện tích đất khu công nghiệp mới trong tương lai, đặc biệt đối với các khu công nghiệp lớn với tổng diện tích đất trên 1000 ha đáp ứng yêu cầu của các doanh nghiệp có vốn đầu tư FDI.
Bên cạnh đó, việc phát triển cơ sở hạ tầng như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cao tốc Dầu Giây – Phan Thiết, cao tốc Bắc – Nam, cảng Cái Mép – Thị Vải và Gemalink có thể giúp kết nối thuận tiện hơn với khu công nghiệp. SSI Research cho rằng Khu công nghiệp Châu Đức (SZC), Phú Mỹ (IDC), VSIP và Becamex có thể hưởng lợi từ xu hướng nêu trên.
Giá thuê đất KCN tăng mạnh
Giá thuê đất KCN trung bình tăng mạnh so với dự báo của các công ty vào đầu năm 2020. Cụ thể, giá thuê các KCN tại khu vực phía Nam như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu đều tăng từ 15,3% đến 23% so với cùng kỳ trong năm 2020. Trong khi đó, giá thuê của các KCN ở miền Bắc tăng từ 14% đến 18% so với cùng kỳ.
SSI Research cho rằng giá thuê tại miền Nam tăng cao hơn so với miền Bắc là do tỷ lệ lấp đầy các KCN ở miền Nam cao, đặc biệt là ở TP.HCM, Đồng Nai và Bình Dương, với công suất từ 82% đến 90%. Ngoài ra, việc mở rộng diện tích cho thuê của các KCN ở miền Nam đang gặp nhiều khó khăn trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng.
Các công ty phát triển KCN niêm yết cũng có mức tăng đáng kể về giá thuê, với mức tăng +35% so với cùng kỳ tại KCN Long Hậu 3 (Long An), +21% so với cùng kỳ tại KCN Bàu Bàng (Bình Dương), +31% so với cùng kỳ tại KCN Tân Phú Trung (TP.HCM), +20% so với cùng kỳ tại KCN Sonadezi Châu Đức và +10% tại KCN Yên Phong mở rộng.
SSI Research cho rằng giá cho thuê đất khu công nghiệp tại Việt Nam thấp hơn so với một số quốc gia trong khu vực, cụ thể thấp hơn khoảng 25-30% so với Indonesia và Thái Lan, là các quốc gia hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Giá đất khu công nghiệp tại Việt Nam được kỳ vọng sẽ tăng trưởng 7-8% tại khu vực phía Nam và 5-6% tại khu vực phía Bắc trong năm 2021.
