Số tiền thu được từ việc bán Dự án Trung tâm thương mại Hùng Vương I - Phan Thiết mới chỉ giúp Công ty thu xếp được chưa đến 1/3 số tiền phải trả nợ ngay đầu tháng 8.

Nợ đến hạn… đến gần

Theo thuyết minh BCTC quý II/2012 của NBB, Công ty có 300 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi sẽ đáo hạn vào ngày 4/8/2012. Đây là khoản huy động trái phiếu từ CTCP Chứng khoán Bảo Việt (100 tỷ đồng) và Công ty Tài chính cổ phần Điện lực (200 tỷ đồng) từ năm 2009, có lãi suất 11,5%/năm cho năm đầu tiên, các năm tiếp theo là lãi suất bình quân của 4 NHTM lớn tại Hà Nội cộng biên 3,5%/năm. Hai khoản vay này tài trợ cho Dự án City Gate Tower.

Ngoài ra, NBB còn khoản vay 200 tỷ đồng trái phiếu không chuyển đổi của Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB), đáo hạn vào ngày 24/12/2012. Trái phiếu này có lãi suất 14,5%/năm cho 6 tháng đầu tiên, các kỳ 6 tháng tiếp theo điều chỉnh theo lãi suất huy động của VIB chi nhánh Sài Gòn cộng biên 4%/năm. Số tiền này dùng để tài trợ vốn cho dự án NBB1, NBB2, NBB4.

Ngoài ba khoản trái phiếu đến hạn thanh toán như trên, Công ty cũng còn khoảng hơn 300 tỷ đồng là nợ ngắn hạn, chi phí phải trả/phải nộp khác. Trong khi hoạt động kinh doanh chủ yếu mang tính dài hạn, NBB đang có tới 80% nợ vay là nợ ngắn hạn.

     
Căng thẳng sức ép tài chính

Thông tin chuyển nhượng Dự án Khu TTTM Hùng Vương I – Phan Thiết với giá 4,5 triệu USD, tương đương khoảng 96 tỷ đồng là tin vui cho cổ đông NBB, không chỉ trong việc thu lời mà còn giải quyết vấn đề thanh khoản cho Công ty.

Với 96 tỷ đồng thu về, NBB có thể đáp ứng nhu cầu thanh toán của gần 1/3 giá trị trái phiếu đáo hạn trong tháng 8, chưa bao gồm trái tức. Nhưng để thu xếp được hơn 200 tỷ đồng còn lại cho khoản vay này là điều không dễ dàng với NBB lúc này.

Toàn bộ số tiền 300 tỷ đồng đến hạn này được Công ty huy động với mục đích tài trợ cho dự án City Golden Gate. Đến thời điểm trái phiếu đáo hạn, Dự án mới chuẩn bị thi công tầng hầm. Các căn hộ của Dự án hiện đã được rao bán với mức giá thấp nhất của Công ty là 18,5 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Không rõ đến thời điểm cuối tháng 7, Công ty đã thu được bao nhiêu tiền từ dự án này, nhưng tổng số dư tiền mà người mua trả trước tại thời điểm 30/6/2012 trên BCTC của NBB cũng chỉ hơn 10 tỷ đồng.

Thị trường bất động sản tại TP. HCM vẫn trầm lắng, việc bán hàng đang rất khó khăn. Huy động trái phiếu tài trợ cho dự án, nhưng tới lúc phải trả tiền cho trái chủ, dự án vẫn đang ở giai đoạn đầu, rõ ràng, sức ép tài chính của NBB đang rất lớn.

Đối với dự án NBB1, NBB2, NBB4, trái phiếu tài trợ các dự án này cũng đáo hạn cuối năm 2012, nhưng hiện hàng tồn kho dự án lên tới… 187 tỷ đồng cho dự án NBB1, 528 tỷ đồng cho dự án NBB2, 128 tỷ đồng cho dự án NBB4. Theo Báo cáo thường niên năm 2011 của NBB, số tiền hàng tồn kho này chủ yếu là tiền/tiền tạm ứng giải phóng mặt bằng của các dự án.

Website của Công ty cho thấy, dự án NBB1 dự kiến sẽ khởi công vào quý II/2013, dự án NBB2 khởi công cuối quý I/2013. Điều này có nghĩa là, nếu không có đối tác kinh doanh, khả năng thu tiền bán hàng từ các dự án này trong ngắn hạn của NBB là không thực tế, do dự án chưa đủ điều kiện bán.
     
Lối ra nào cho NBB?

Trong khi thời hạn trả khoản nợ lớn đang tới gần, thì 6 tháng đầu năm, lưu chuyển thuần từ hoạt động kinh doanh của NBB là âm 48,575 tỷ đồng, từ hoạt động tài chính là 32,546 tỷ đồng, trong đó, tiền vay mới nhận được là 74,269 tỷ đồng.

Kể từ thời điểm kết thúc quý II/2012 đến ngày 4/8/2012, liệu tình hình tài chính của Công ty có những biến động lớn, đủ để bù đắp cho nhu cầu trả nợ đến hạn? Thời điểm 30/6/2012, Công ty có 572 tỷ đồng khoản phải thu khác, nhưng về bản chất, phần nhiều là dòng tiền chi cho các dự án. Do đó, khả năng thu về trong ngắn hạn là không lớn.

Số tiền 96 tỷ đồng thu về từ bán dự án tại Phan Thiết là một cứu cánh, nhưng chưa đủ. Để đủ cho nhu cầu dòng tiền ra, NBB cần tới hơn 4 lần số tiền như vậy nữa. Bán lẻ dự án là điều không dễ, lối thoát cho NBB có thể là bán lại một phần hoặc toàn bộ quyền tham gia của 1 hoặc một số dự án mà Công ty đang triển khai.

Nếu không xoay chuyển tình thế bằng việc tái cơ cấu lại các dự án như trường hợp bán dự án nêu trên, hướng đi duy nhất của NBB để giải quyết bài toán thanh khoản lúc này là tìm một đối tác hỗ trợ vốn.

Với một doanh nghiệp có tài sản lớn như NBB, tỷ lệ vay nợ trên vốn chủ sở hữu hiện chỉ xấp xỉ 1 lần, trong điều kiện bình thường, Công ty hoàn toàn có thể tìm một nguồn tín dụng mới. Nhưng, trong bối cảnh hiện nay, tất cả sẽ phụ thuộc vào tài năng xoay xở của Ban lãnh đạo và các mối quan hệ với nhà tài trợ vốn.