Luật chồng chéo
ACB đang mở nhiều hình thức cho vay vốn. Ảnh: Hùng Tín
Thời điểm cuối năm khi cần vốn gấp để mua hàng dự trữ cho dịp kinh doanh Tết sắp đến, anh Lê Hoàng Phi, giám đốc một công ty chuyên sản xuất đồ nhựa, quyết định thế chấp nhà xưởng cho một NH TMCP để vay vốn ngắn hạn. Nhà xưởng của anh trước đó đã được thế chấp tại một NH khác để vay vốn, mặc dù trị giá nhà xưởng cao hơn nhiều so với mức vay nhưng hợp đồng vay vốn thế chấp của anh đã không được phòng công chứng chấp nhận nên anh đã không được NH cho vay.
Hiện nay Bộ luật Dân sự và Nghị định 163 quy định một tài sản có thể đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự. Thế nhưng Luật Nhà ở lại quy định chỉ được thế chấp tại một NH. Vì vậy khi công chứng hợp đồng thế chấp, công chứng viên yêu cầu mỗi lần công chứng hợp đồng thế chấp phải xuất trình bản chính giấy tờ về quyền sở hữu tài sản thì mới chấp nhận công chứng. Trong khi NH nhận tài sản thế chấp trước không chấp nhận giao lại các giấy tờ về tài sản để cho khách hàng đi thế chấp cho một NH khác.
Về vấn đề này, nhiều NH cũng đã kiến nghị nên sửa đổi Luật Nhà ở cho phù hợp với Bộ luật Dân sự để nhà ở có thể thế chấp tại nhiều NH khác nhau. Khi công chứng hợp đồng thế chấp tài sản kể từ lần thứ hai trở đi, công chứng viên không cần thiết phải xem bản chính giấy tờ về quyền sở hữu tài sản vì tất cả các thông tin về tài sản thế chấp đều đã được lưu trữ tại phòng công chứng và cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Công chứng viên chỉ cần kiểm tra các thông tin trên và chứng thực hành vi các bên…
Theo quy định của Luật Đất đai, khi các cổ đông thực hiện góp vốn bằng đất đã mua thành lập DN, thì phải giao lại đất cho Nhà nước và được Nhà nước cho DN thuê lại. Như vậy, DN phải trả thêm tiền thuê đất một lần nữa. Nếu DN không có khả năng trả tiền thuê đất một lần mà chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm thì không thể thế chấp quyền sử dụng đất cho NH. Điều này thực tế đã gây thêm áp lực về mặt tài chính cho các DN, hạn chế về mặt tài sản DN để thế chấp vay vốn NH.
Thủ tục rườm rà
“Khi bạn có tài sản thế chấp thì bạn có thể dễ dàng vay vốn NH. Tuy nhiên thực tế không phải tài sản thế chấp nào cũng có thể vay vốn được” - chị Bích Hồng, giám đốc một công ty TNHH tại quận 7 TPHCM, than. Chị cho biết, cuối năm công ty kẹt vốn lưu động do dồn hết vốn để nhập khẩu một lô hàng thiết bị văn phòng phẩm, chị đề nghị NH được dùng lô hàng để thế chấp vay vốn.
Tuy nhiên sau một thời gian thẩm định, NH đã từ chối cho vay với lý do lô hàng của công ty nhỏ, lại thuộc loại hàng đặc dụng, NH khó có thể biết giá trị thực của lô hàng để cho vay. Nếu có cho vay, NH cũng chỉ cho vay cao lắm 50-60% giá trị lô hàng mà thủ tục lại rườm rà mất thời gian.
Chính điều này đã làm cho khách hàng ngại đến NH để vay vốn cho dù vay thế chấp. Thực tế hiện nay các NH cũng đã cho vay thế chấp tài sản hình thành trong tương lai nhưng thường không nhiều. Và đặc biệt thủ tục thế chấp vẫn còn mất nhiều thời gian, làm ảnh hưởng không ít đến cơ hội kinh doanh của khách hàng.
Lý giải về việc ngại cho vay tài sản hình thành từ vốn vay, nhiều NH cho biết theo quy định hiện nay thủ tục thế chấp tài sản hình thành trong tương lai phải công chứng hợp đồng thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm. Sau khi tài sản được hình thành thì lại làm thủ tục công chứng hợp đồng thế chấp tài sản và đăng ký giao dịch bảo đảm thêm một lần nữa.
Điều này làm mất không ít thời gian cho NH lẫn khách hàng. Chưa kể, đối với những hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba, nhiều công chứng viên buộc phải có đủ 3 bên tham gia hợp đồng là NH, bên thế chấp tài sản và bên được bên thế chấp bảo đảm nghĩa vụ (bên vay).
Trong khi nội dung của hợp đồng chủ yếu là sự thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp mà không có điều khoản nào ràng buộc nghĩa vụ của bên vay. Xét theo quan hệ pháp luật thì tòa án chỉ công nhận quan hệ thế chấp và giải quyết tranh chấp giữa bên nhận thế chấp tài sản và bên thế chấp tài sản. Chỉ cần có hai bên tham gia hợp đồng là bên thế chấp và bên nhận thế chấp.
